本日は不動産投資の基礎をお伝えします。
不動産投資を始める前に絶対に知るべきこと
新型コロナウイルスの世の中を経験した私たちにとって、働き方の変革は間違いなく起こっています。
その中で、収入が減ってしまった人や、副業を探している人は多いと思います。
副業の代表としても語られる不動産投資を始める前に絶対に知っておくべきことをシリーズ化してお伝えいたします。
不動産投資は90%失敗する
まず、衝撃的な話からさせて頂くと、不動産投資の90%は失敗します。
なぜかと言うと不動産投資をする人の大半は不動産業者が持ってきた案件をそのまま購入します。
その話は不動産会社や不動産販売会社の関連会社(不動産管理会社や提携先の司法書士など)を儲けさせる目的であって、あなたを儲けさせたいからではないからです。
従って、あなたに対してはできる限り儲かりそうな話風に伝えて、スムーズに購入してもらうように言葉巧みに誘導します。
それでは、どのような話し方で儲かりそうな話として伝えるのか次から見ていきます。
利回りの嘘
例えば表面利回り、実質利回りというものが不動産を購入する指標となります。
表面利回りの計算式は以下の通りです。
年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り
例えば3,000万円の物件から毎年300万円の家賃収入があった場合は下のようになります。
300万円÷3,000万円×10＝10％
次に実質利回りの計算式は以下の通りになります。
（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り
ここでは、購入時の諸経費120万円、年間の諸経費が100万円だった場合で考えます。
（300万円－100万円）÷（3,000万円＋120万円）×100＝6.4％
『ふむふむ、この3000万円の物件を買えば毎年6%くらいは収入があるんだな。
ということは単純計算で15年くらい保有していれば元は取れるな！』
そう思ったあなた！
大間違いです！！
実質利回り＝手元に残る利益を表している訳ではありません。
諸経費の中に含めるべき物は様々ありますが、全て含めて計算している不動産業者もいればある費用は含めていない不動産業者もいます。
実質利回りとして考える物は上記のみで問題ありませんが、実際は不動産経営をするにあたっては知らなくてはならない経費があります。
例えば毎年必要な固定資産税や都市計画税、償却資産に係る固定資産税を考慮していないケースは多いです。また、物件の賃料下落リスクや将来の大規模修繕リスク、借入金利のデッドクロスなど考慮しなくてはならないものは様々です。
まず、ざっくりとしたイメージですが、3,000万円の物件の固定資産税は最低でも10万円、多いと20〜30万円がかかると思います。
そうなると、上記の例は以下の通りに変わります。
（300万円－100万円-30万円）÷（3,000万円＋120万円）×100＝5.4%
※固定資産税は基本的に毎年下がっていきます。
本日は不動産投資をするにあたって実質利回りの罠の導入部分をお伝えしました。
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